A vaca já foi tokenizada no Brasil; o imóvel, com matrícula e endereço, não — e a mesa passou a sessão explicando por quê.
No imóvel vale a máxima de que só é dono quem registra: sem registro do token na matrícula, o que se emite é uma obrigação do proprietário com o tokenista, e o imóvel continua sendo dele.
O mercado de tokens deu uma parada por causa da qualidade dos ativos: falta educar quem lança empreendimento a organizar documentação e balanço antes de ir ao mercado de capitais.
A solução pode ser juridicamente perfeita e ainda assim não gerar sensação de segurança. Se um banco grande entrar, os outros vão junto no dia seguinte e o público compra sem ler.
O paralelo é com o carro, que nasce elétrico ou a combustão: em vez de converter imóvel pronto, a Netspaces mira a incorporadora e resolve a tokenização no contrato social, não na matrícula.
O estudo foi citado na mesa para dimensionar o mercado global de imóveis tokenizados — prazo traduzido em nove anos —, enquanto no Brasil o setor ainda engatinha.
Propôs-se usar a lei da multipropriedade para fracionar tokens com direito de uso; a objeção foi que o modelo já é malvisto no Brasil e contaminaria a tokenização com essa reputação.
Painel do Trends Stage moderado por Rubens Neistein, da Netspaces, com André Braz (Netspaces), Rodrigo Caggiano (Capitare) e o advogado Leandro Sender. Em vez de futurologia, o debate girou numa pergunta prática, com perguntas da plateia até o fim: o que a CVM 88 já permite tokenizar, o que ela não alcança e o que ainda falta para a tokenização de imóvel sair do papel no Brasil.
Abertura
A gravação começa com a mesa já em discussão de produto: reclama-se de poucos investidores no mercado imobiliário enquanto se lançam apartamentos cada vez menores por conta de lei de incentivo. Foi nesse ponto que o atraso do setor ganhou a imagem que atravessou a sessão, emprestada de um artigo de LinkedIn.
Um advogado autor de livro sobre tokenização imobiliária escreveu que a vaca já foi tokenizada no Brasil como colateral, enquanto o imóvel, com lugar físico e matrícula, não foi.
Do outro lado veio a ressalva: o imóvel segue como porto seguro de rentabilidade previsível, e quem tem dinheiro para a casa própria e ainda para investir em blockchain é parcela menor da população.
A vaca já foi tokenizada no Brasil. A vaca anda, a vaca morre, a vaca come, a vaca passa mal. Um imóvel, que tem lugar físico, que tem matrícula, não foi tokenizado.
Definição
A pergunta seguinte foi direto ao ponto: o que significa sair de um mercado analógico e digitalizado e ir para um mercado nativamente digital, e que modelos nascem daí. A resposta virou a distinção que sustentou o resto do painel.
Digitalizar é levar o analógico para a tela: o contrato que ganha assinatura eletrônica, o classificado de jornal que virou listing. É a mesma lógica de antes, só que na tela.
Em rede, o mercado acumula reputação de compradores e de incorporadoras, integra todos os canais ao estoque e atualiza disponibilidade e preço em tempo real, como já se conhece do e-commerce.
Hoje a IA opera sobre um mundo analógico. Num mercado digital, é como se ela ganhasse mãos para manusear tabela, preço e o próprio imóvel — um salto monumental.
A tese
A pergunta seguinte partiu da regulação: com a segurança jurídica que a CVM 88 trouxe para a captação via tokens, que oportunidades se abrem e o que ainda impede a adoção em escala? A resposta não foi para a norma — foi para a mesa do contador da incorporadora.
As empresas dominam o lançamento do empreendimento, mas cuidam do balanço e da documentação depois — e chegam ao mercado de capitais com os papéis desorganizados.
O exemplo veio de uma fábrica de software: o contador jamais havia lançado investimento em software nem criptoativo no balanço, e precisou ser alertado. Falta educação, ficou dito.
A resolução permite anunciar token no Instagram e receber pessoa física, o que deveria dar liquidez. Mas o monitoramento do mercado de RWA mostra uma parada, atribuída na mesa à qualidade dos ativos.
A gente tem que dar um passinho pra trás e ensinar essas pessoas como estruturar um ativo imobiliário de forma que seja atraente para o investidor também.
O que trava
A quarta pergunta foi outra: se a tecnologia já está disponível, por que a tokenização imobiliária não virou padrão de mercado, e qual obstáculo cai primeiro — o regulatório, o jurídico ou o cultural? A resposta foi que se trata de um conjunto de fatores, e começou pelo cultural, com uma conversa recente com a diretora jurídica de uma das maiores incorporadoras do país.
O investidor de imóvel descrito na mesa é conservador por natureza: quer o tijolo, quer bem para deixar aos filhos e aos netos, e a tecnologia o deixa sem saber onde pisa.
Sem registro na matrícula, o comprador do token não é proprietário: o que existe é uma obrigação entre o dono do imóvel e o tokenista, e a propriedade continua com quem sempre foi.
Sem lei específica, falta garantia de que o proprietário não venda o imóvel nem emita novas levas de tokens até quase zerar o valor. Não há mecanismo de proteção ao tokenista.
O produto que a tokenização permitiria foi desenhado na sessão: em vez de R$ 2 milhões num estúdio, entrar com R$ 10 mil, montar uma carteira de imóveis e tratar a rentabilidade de cada um em separado.
A CVM 88 pode ser utilizada para tokenizar direitos obrigacionais mais vinculados ao imóvel, mas não a propriedade.
Onde concordaram
A distinção entre direito real e obrigacional foi respeitada na réplica, mas não aceita como o problema — e a discussão se deslocou de segurança jurídica para sensação de segurança. O mesmo ponto voltou logo em seguida pelo lado do histórico de quem emite.
O depósito bancário é uma relação obrigacional — ninguém tem a própria cédula guardada num cofre com o seu nome — e mesmo assim o país inteiro opera nesse arranjo com confiança.
Basta uma marca conhecida anunciar que faz e, no dia seguinte, as outras vão junto: as pessoas compram sem nem ler os termos porque confiam na marca, não no contrato bem escrito.
Traduzido como track record, o argumento chegou às startups de tokenização: e se ela quebrar? A empresa grande espera os pequenos entrarem para ver o que dá certo.
Não é a minha cédula que o banco pega e guarda num cofre com uma etiqueta com o meu nome. É um direito que eu tenho junto ao banco.
Onde divergiram
A mesa inverteu os papéis e a pergunta veio de dentro do painel: por que não usar a regra da multipropriedade, que já existe e já é lei, para fracionar imóvel em tokens com direito de uso e propriedade e destravar liquidez? As respostas vieram de lados diferentes.
O desenho legal já existe: o artigo 1358 do Código Civil permite dividir a matrícula em até 52 frações de uma semana, cada uma com registro próprio e sem vínculo entre os proprietários.
A objeção é de reputação: a multipropriedade já é malvista, vendida de forma insistente em hotel, e o sistema de troca de semanas é confuso e ainda cobra para trocar o que a pessoa já tem.
Do outro lado, defendeu-se o fracionamento em poucas partes — helicóptero, casa de praia em que se é dono de um sexto — com a culpa jogada na galera da planilha, que multiplicou o VGV e esqueceu de pensar o produto.
Em produção
Da plateia veio a pergunta mais dura da sessão: as corregedorias já orientaram a não registrar token na matrícula, então como oferecer segurança ao investidor, e o que se move na legislação? A mesa respondeu por dois caminhos: o modelo de produto e o que já existe no direito.
Em vez de tentar registrar o token na matrícula do imóvel, a Netspaces move a decisão para o contrato social da incorporadora que cria os imóveis — e o registro, depois, tem de respeitá-lo.
Imóvel já se troca por cripto na forma de permuta, com registro, ITBI e ganho de capital — operações que a mesa relatou já ter feito. Existe anteprojeto, mas nem projeto de lei virou.
Citados na sessãoDeloitte·CVM·COFECI·Anbima·Santander·Netflix·Blockchain.RIO
TemasTokenização·Mercado Imobiliário·CVM 88·RWA·Regulação
Tradução simultânea em legendas — PT, EN e ES — durante todo o evento.
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